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Financement

Comment obtenir un prêt immobilier à Dubaï ?

Alors que les achats en espèces restent courants à Dubaï, les emprunts immobiliers sont en hausse et constituent une partie importante des investissements immobiliers récents. Les prêts immobiliers représentaient 15 % des investissements immobiliers en 2018 (pour des propriétés en dessus de 10 millions AED).

Obtenir un prêt immobilier à Dubaï est relativement facile pour les ressortissants des Émirats arabes unis, les expatriés résidents et les investisseurs étrangers non résidents à Dubaï. En principe, les banques exigent une pièce d’identité valide ou passeport  et une preuve de revenus, que ce soit des salaires, des revenus d’un travail indépendant ou d’actifs. Un accord de principe peut être obtenu sous 3 ou 4 jours, très rapide , avec une semaine supplémentaire pour l’accord de prêt définitif.

Les demandeurs devraient obtenir un accord de principe avant de commencer leur recherche pour un bien pour déterminer si des restrictions existent quant à leur budget, et surtout avant de payer un acompte.

La plupart des grandes banques à Dubaï proposent des prêts immobiliers, laissant aux demandeurs l’embarras du choix. Chaque banque dispose de ses propres conditions et il est important de savoir que les taux d’intérêt sont mis à jour régulièrement en fonction des taux de l’EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate). Le dirham est lié au dollar américain, et les taux d’intérêt locaux à Dubaï changent selon les modifications que la Réserve fédérale américaine apporte à ses taux d’intérêt.

Les demandeurs peuvent également solliciter les services de conseillers experts pour déterminer le meilleur prêt et les meilleurs taux selon leurs besoins

Le demandeur peut passer par nos agences et  nos conseillers qui travaille directement avec nos partenaires bancaires

L'admissibilité à un prêt immobilier

Pour être admissibles à un prêt immobilier, les résidents expatriés et les ressortissants des Émirats arabes unis doivent être en mesure de démontrer des revenus stables et une bonne réputation de solvabilité. Les exigences en matière de salaire minimum sont généralement  de 2400 EUROS  (10,000 AED) pour les expatriés. Certaines banques tiennent une liste d’employeurs approuvés et déterminent l’admissibilité en fonction de cela.

Selon les règles en vigueur en termes de charge de la dette, la mensualité de remboursement ne doit pas dépasser 50 % du revenu mensuel. Ce montant englobe l’ensemble des dettes à rembourser : les dettes de carte de crédit, les prêts personnels et les prêts auto, ainsi que les prêts immobiliers.

En d’autres termes, un candidat non endetté actuellement peut prétendre à une mensualité pouvant aller jusqu’à 50 % de ses revenus mensuels.

Les banques préfèrent accorder des prêts aux résidents, car cela leur laisse plus de moyens pour récupérer leur argent. Aussi, les options de prêt immobilier sont limitées pour les investisseurs étrangers non résidents. L’admissibilité des non-résidents aux prêts varie selon la banque et dépend de critères tels que la nationalité et de si le demandeur possède déjà un bien immobilier.

Les demandeurs doivent avoir au moins 21 ans pour effectuer une demande de prêt immobilier et doivent avoir fini de rembourser avant l’âge légal de la retraite – 65 ans pour les salariés et 70 ans pour les indépendants.

Acompte obligatoire

Afin de protéger les banques, le gouvernement de Dubaï oblige les ressortissants des Émirats arabes unis à verser un acompte d’au moins 20 % sur leur première résidence si la valeur de la propriété n’est pas supérieure à 1.2 million d’EUROS (5 millions d’AED). Si la valeur dépasse 5 millions AED, les ressortissants des Émirats arabes unis doivent verser un acompte d’au moins 30 %. Une exception s’applique aux programmes de logements destinés aux ressortissants des Émirats arabes unis, où l’acompte requis est de 15 %.

Les expatriés résidents et les étrangers doivent verser un acompte d’au moins 25 % sur leur premier achat immobilier pour les propriétés dont la valeur est estimée inférieure à 5 millions AED, et 35 % pour les propriétés de plus de 5 millions AED. Parfois on demande un versement initial plus élevé aux non-résidents, généralement de 50 %.

Les documents requis

Dans la plupart des cas, les banques demandent les documents suivants :

  • Copie du passeport en cours de validité
  • Carte d’identité émise par le gouvernement ou carte d’identité nationale émiratie (si applicable)
  • Relevés bancaires – 3 à 6 mois pour les salariés demandeurs ou 12 mois pour les indépendants
  • Audit d’entreprise et relevés bancaires professionnels- jusqu’à 24 mois pour les candidats indépendants
  • Fiches de paie- généralement depuis 6 mois pour les salariés demandeurs
  • Certificat de salaire- pour les salariés demandeurs.
  • Les déclarations de revenus dans le pays d’origine (le cas échéant, pour les investisseurs étrangers non résidents)
Prêt conventionnel et prêt islamique

La loi de la charia ne permet pas à une personne ou une institution de profiter d’un prêt d’argent, autrement dit, d’imposer un taux d’intérêt. Les prêts islamiques sont structurés différemment. C’est la banque qui achète le bien, puis le vend avec profit. Le demandeur paie alors son bien avec des versements mensuels. Alternativement, la banque peut acheter le bien et le louer. Les candidats peuvent choisir leur type de prêt, et le prêt islamique est très populaire parmi les Émiratis.

Certains autres détails diffèrent en ce qui concerne les prêts islamiques. Aucun intérêt ne sera facturé sur les paiements en retard, mais un tarif fixe peut s’appliquer à la place. Certains demandeurs peuvent trouver cela intéressant. Avec un prêt traditionnel, un règlement anticipé est plafonné à 3 % du capital restant dû (plus la TVA). Les prêts islamiques ne sont pas tenus par le même règlement et les frais de remboursement anticipé varient selon la banque.

Choisir le bon prêt immobilier

Les prêts immobiliers varient énormément selon les banques et selon le profil du demandeur et ses besoins. Les critères suivants sont à prendre en considération lors du choix d’un fournisseur de prêt immobilier :

Type de bien

Les banques seront généralement disposées à financer tout bien fini qui a un titre de propriété. Lorsqu’il s’agit d’un bien sur plan ou en construction, les banques peuvent détenir une liste de promoteurs avec lesquels elles travaillent afin de proposer un financement. En général, les banques financent les villas résidentielles et les appartements pour tous les demandeurs, mais ne financent les parcelles de terrain et les fermes que pour les ressortissants des Émirats arabes unis.

Salaire minimum

Les banques proposent des taux et des montants différents selon les différents échelons de rémunération. Certaines banques exigent que les salaires soient domiciliés sur un compte dans leur banque, pour protéger leur passif en cas de non-paiement. Pour inciter au transfert de compte du salaire, les banques peuvent être disposées à renoncer à des frais d’administration ou proposer des taux plus compétitifs.

Financement maximum

Cette somme dépend de la charge de la dette du demandeur et le ratio varie en fonction du produit de prêt.

Taux d’intérêt fixe ou variable

Les taux fixes sont généralement proposés pendant 1 à 5 ans, après quoi ils deviennent variables, lesquels sont calculés à partir des taux quotidiens EIBOR (plus une marge de la banque). Les taux fixes permettent une certaine paix de l’esprit et facilitent le calcul de la mensualité, mais ils peuvent coûter plus cher à long terme. En revanche, les taux variables sont les taux du marché – si les taux EIBOR montent, il en sera de même pour le taux variable.

Amortissement linéaire ou dégressif

Les paiements peuvent être structurés en amortissement linéaire ou dégressif. L’amortissement linéaire est calculé en fonction du montant du prêt pour l’ensemble de la durée du prêt. Cela rend facile le calcul des paiements mensuels, mais revient plus cher à long terme. Par exemple, si le montant du prêt est de 1 000 000 AED et si l’amortissement linéaire est de 2 %, la mensualité sera de 20 000 AED jusqu’à ce que le prêt soit remboursé.

En revanche, l’amortissement dégressif est calculé sur le capital restant dû du prêt. Le calcul de l’amortissement dégressif peut s’avérer complexe, mais revient beaucoup moins cher à terme.

Frais d’administration

Des frais d’administration de 1 % du montant du prêt sont généralement imputés, mais ils peuvent être écartés si le demandeur dispose déjà d’un compte à la banque ou si un taux spécifique est sélectionné.

Période de remboursement

La durée d’un prêt immobilier à Dubaï est généralement de 25 ans ou jusqu’à l’âge légal de la retraite. Certains fournisseurs de prêts immobiliers offrent une ‘période de grâce’, ou permettent de différer le premier versement de quelques mois.

Règlement anticipé

La Banque centrale des EAUX impose des frais de 3 % (plus la TVA) du capital restant dû dans le cas d’un remboursement anticipé ou bien le coût de la banque, le moins cher des deux. Cependant, certaines banques factureront des frais d’administration supplémentaires pour les transferts de solde.

Les frais de règlement anticipé sont particulièrement importants si le demandeur prévoit de vendre le bien à l’avenir, car le prêt doit être effacé dans sa totalité avant que le bien puisse être vendu.

Pénalités d’augmentation de mensualité

Certaines banques autorisent un remboursement supplémentaire jusqu’à une certaine limite par mois sans aucunes pénalité ni frais.

Assurances obligatoires ou ‘Takaful’

La plupart des banques exigent que le demandeur prenne une assurance habitation ainsi qu’une assurance-vie pour être admissible au prêt immobilier. Ces assurances peuvent être délivrées par la banque elle-même ou par un autre prestataire. Dans le cas d’un prestataire externe, la banque peut facturer un supplément.

Frais d’évaluation

Avant d’approuver le prêt, la banque évaluera le bien afin de s’assurer que le prix demandé est raisonnable par rapport au marché immobilier. Les frais de cette évaluation varient d’environ EUR 606 à 850 (2,500 à 3,500 AED).

Les banques peuvent imposer des modalités et conditions additionnelles au-delà des critères énumérés ci-dessus. Par exemple, des frais et des intérêts de retard de paiement et les frais de transfert de solde varient par produit de prêt et par banque. Il est toujours préférable d’entrer dans tous les détails et de discuter de toutes les provisions par écrit.

Les demandeurs de prêt peuvent commencer leur recherche de prêt immobilier en comparant les produits disponibles sur des sites web comme Souqalmal.com et ensuite en entrant en contact avec les banques pour une offre personnalisée.

Pas de double imposition

Même si les biens immobiliers ne sont pas imposés à Dubaï, il convient de consulter la convention de non double imposition entre la France et les Émirats arabes unis, afin de voir si certains aspects peuvent être imposés en France, même s’ils ne le sont pas à Dubaï. En consultant cette convention, on découvre tout de même que la France impose les biens situés à Dubaï au niveau de l’ISF. Techniquement, comme il s’agit d’une convention de non double imposition, elle stipule que les services fiscaux français calculeront l’ISF en y déduisant un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé à Dubaï. Cependant, comme cet impôt est nul aux Émirats arabes unis, c’est donc le taux français de l’ISF qui s’appliquera. En dehors de cela, aucun autre impôt français ne s’ajoute.

Investissements

Pourquoi acheter à Dubaï ?

Le prix, la qualité et la rentabilité, très peu de villes dans le monde remplissent tous ses critères. Dubaï est une ville cosmopolite et dynamique, elle fait d’ailleurs partie des tops 10 des villes les plus sûrs du monde et où il fait bon vivre. Les derniers résultats annoncent même que Dubaï sera en 2025 la ville la plus visite au monde.

La particularité de Dubaï est que tous types d’investisseurs est gagnants, que ce soit en quête d’achat-revente la plus-value ne sera pas taxée. Toutes les rentes liées à l’immobilier sont exonérées d’impôts. Fiscalement, la politique de l’Émirat est d’être très généreuse avec les investisseurs. Zéro taxe, zéro impôt donc pas de surprise

À la différence de la France ou les politiques et les gouvernements changent régulièrement ici à Dubaï il y a une stabilité politique et économique qui rassurent tous les investisseurs de la planète

Ce n’est pas le seul avantage à investir dans l’immobilier à Dubaï, la rentabilité est très attractive, puisque selon le type de bien elle est souvent entre 8 et 12%. Sans impôt il faut le rappeler. Mais il est important de faire un rappel des impôts sur lequel vous échapperait, pas de taxe foncière, pas de taxe habitation, pas de droit de succession, pas impôts solidarité sur la fortune (ISF) pas impôts sur les sociétés, pas de TVA (immobilière)

En investissant dans l’immobilier à Dubaï vous serez propriétaire de la propriété ainsi que du terrain sur lequel elle se trouve ,en tant qu’étranger vous aurez la pleine propriété contrairement à beaucoup de pays ou cela n’est pas le cas, les étrangers ont le droit d’acheter des biens résidentiels situés dans des zones désignées « bail emphytéotique » ou « pleine propriété », et le processus d’achat est relativement simple. Par ailleurs la France travaille sur ce sujet pour modifier cette réglementation afin que vous ne soyez plus propriétaire de votre foncier, mais uniquement de votre bâti

Quelques chiffres sur les dernières  transactions  plus de 41 776 transactions immobilières ont eu lieu en 2016, représentant une valeur de 24 milliards d’euros selon les données du Département foncier et immobilier de Dubai. 15 000 autres nouveaux emprunts ont été accordés pour un total de 29,7 milliards d’euros.

Devenir résidents aux Émirats

Il est également possible de devenir résidence fiscale aux Émirats, les conditions d’obtention du Visa d’investisseurs sont très simples, acheter un bien immobilier de plus de 1 Million d’AED (soit près de 250 000€). Dès lors toutes les démarches administratives sont simples et il est possible de résider plus de 6 mois sur le territoire renouvelable

Visa de 3 ans renouvelable si l’investissement est de 240 millions d’euros (1 million AED) ou plus.

  • Visa de 5 ans renouvelable si l’investissement est de 1.2 million d’euros (5 millions AED) ou plus
  • Visa de 5 ans renouvelable pour les « retraiter » de plus de 55 ans, si l’investissement est de 485,000 euros (2 millions AED) ou plus

Rentabilité locative

Protections

La gestion locative est également très simple. Allègement du service administratif, car notre agence peut tout gérer nous disposons pour cela de nos partenaires locaux qui gérerons l’ensemble de vos biens allant de l’annonce jusqu’à la location de votre appartement et ceci contre 5% du montant annuel. À noter que les lois sont très strictes et elles sont réellement mises en application. À Dubaï :

Pas de trêve hivernale , pas de squatte, pas de copropriété en faillite dégradée ou mal gérée  pas de dégradations du bien ou d’insalubrité et en cas de chèque impayé du loyer  le locataire a 48h pour régulariser la situation, sans quoi il sera expulsé et placé en garde à vue.

 

L’immobilier locatif est pour cela encore plus intéressant, particulièrement lorsqu’il s’agit de locations saisonnières, pour les touristes fortunés qui viennent y séjourner pendant leurs vacances. Une clientèle qui fait exploser le taux de rentabilité !

Life style

Les raisons de s’installer à Dubaï ?

Le Climat

Vivre à Dubaï, entre la plage, le soleil et les palmiers, c’est un peu se sentir en vacances toute l’année le week-end, direction la plage pour bronzer, faire du sport, s’amuser en famille t les températures descendant rarement en dessous de 20 °C font de Dubaï un paradis pour les amoureux du soleil. De septembre à mai, vous pouvez vous asseoir au soleil au parc ou à la plage quand vous le souhaitez. Dubaï jouit en moyenne de 342 jours de soleil par an.

La Sécurité

Le taux de criminalité enviable de la ville est un des atouts majeurs de notre déménagement à Dubaï. Dubaï est l’une des grandes villes les plus sûres au monde, en grande partie à cause des lois strictement appliquées et de la force de police bien respectée. Les rues de Dubaï sont dans l’ensemble conviviales et sûre.

Dubai dispose d’un environnement politiquement stable et est une ville sûre pour ses citoyens, ses résidents et ses touristes. Selon Interpol, Dubaï est l’une des villes les plus sûres au monde en termes de crimes et de santé, et c’est ce qui en fait un lieu rassurant pour tous.

La Fiscalité

Pour la plupart des expatriés, il s’agit d’une opportunité de carrière intéressante qui les amène d’abord aux Émirats arabes unis, en particulier pour gagner un peu plus cher. L’une des dix principales raisons de déménager à Dubaï pour beaucoup, un salaire exempt d’impôt signifie inévitablement plus d’argent en poche. Cela pourrait vous permettre d’augmenter vos économies, de profiter d’un peu de luxe ou de prendre des vacances ou deux.

Les Offres de Loisirs et commerciales

Dubaï est une ville animée. Si vous aimez faire la fête, s’installer à Dubaï est une option plus que parfaite. Des événements sont organisés à chaque instant. Côté shopping, évidemment, vous ne manquerez de rien, Dubaï étant la ville des plus grands centres commerciaux  du monde par excellence. Vous trouverez un très grand nombre d’enseignes internationales (presque toutes les marques sont présentes à Dubaï) des marques de luxe aux enseignes plus abordables.

Le Système d’Éducation

Grâce aux énormes investissements du gouvernement, l’infrastructure de Dubaï reste l’une des plus modernes et des plus fiables au monde. Les normes en matière de santé et d’éducation rivalisent avec toutes les normes mondiales, l’une des dix principales raisons de déménager

Dubaï si vous déménagez avec une famille. Il existe de nombreuses excellentes écoles internationales privées où les enfants peuvent continuer à suivre les programmes britanniques ou américains.

Les Opportunités économiques

La croissance de Dubaï est rapide et elle continue de s’épanouir à un rythme soutenu et durable. La chambre de commerce de Dubaï prévoit un chiffre d’affaires dans les années a venir de plus de 54 milliards de dirhams, Dubaï est la  destination la plus stable sur le plan financier au monde .l’organisation de l’expo 2020  et les préparatifs qui en découlent devraient déboucher sur 277 000 nouveaux emplois aux Émirats arabes unis. De plus, on prévoit une injection de près de 40 milliards de dollars dans l’économie et une augmentation des visiteurs d’au moins 25 millions et jusqu’à 100 millions

Dubaï dispose d’infrastructures de classe mondiale, de routes très bien entretenues, d’un excellent réseau de transports publics et d’une connectivité sans faille, comme l’ultramoderne Métro de Dubaï. Mais ce qui fait sa force, c’est aussi son emplacement, au carrefour de l’Est et de l’Ouest, accueillant les échanges des 2,2 milliards d’habitants de la région (Afrique, Europe, Moyen-Orient, CEI, Asie centrale et Inde).

Dubaï compte de nombreux hôtels de luxe, standard ou pour les petits budgets qui répondent à toutes les d’exigences. Vous trouverez près de 700 hôtels dans l’émirat, offrant un choix de plus de 115 000 chambres. Selon les estimations actuelles, un total de 148 000 chambres d’hôtel devraient être disponibles d’ici à la fin 2022.

L’Aéroport international de Dubaï a été classé en première place des aéroports de passagers internationaux, actuellement le futur projet mettra  le deuxième aéroport de Dubaï, Al Maktoum International Airport, qui sera le plus grand aéroport au monde et accueillera  plus de 200 millions de passagers chaque année.

Dates le 27 28 29 février, Paris 16ème
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